Økonomien
Det kan være lurt å tenke deg om og gjøre litt forarbeid før du booker et møte med banken angående et mulig lån. Jo bedre forberedt du er, jo enklere vil prosessen med å låne til din nye bolig gå.
I utgangspunktet er det viktig at du har realistiske forventninger til hva du kan låne. Baken din ser etter en sunn og stabil økonomi. Derfor kan det være en fordel at du har en klar oversikt over den økonomiske situasjonen din. Det kan spare deg for skuffelser etter møtet i banken.
Vær oppmerksom på at du må ha spart opp 15 % av kjøpesummen – kalt egenkapital. Banken kan godta lavere egenkapital om du er under 34 år. Det er derfor til stor hjelp om du har en oppsparing der du fortsatt har et fornuftig beløp igjen når egenkapitalen er betalt.
Hvis det er første gang du skal kjøpe bolig, kan det være fint å finne opp og ned på hva det koster og hvor mye du kan låne. På nettet finnes det flere boliglånskalkulatorer som kan gi deg en idé om hvor mye du kan låne, og hvordan den økonomiske situasjonen din må være før du kan få den boligen du drømmer om.
Kartlegg økonomien før du drar i banken
Det kommer neppe som en overraskelse, men økonomien er selve fundamentet til ethvert boligkjøp. Med en fornuftig økonomi stiller du sterkere og vil ha betydelig flere muligheter, noe som kan gjøre prosessen mer avslappende. For å få den nødvendige økonomiske oversikten, må du lage et budsjett med forventet inntekt og utgifter.
Når du har samlet sammen så mye informasjon som mulig, kan du se hvor stort beløp du har til rådighet. Deretter kan du se hvor mye høyere utgifter du har råd til med et nytt boliglån. Det vil komme ekstra utgifter i form av låneutgifter (renter, gebyrer osv.). Du må derfor ha en ekstra luftig økonomi, der du fortsatt har penger til overs når de nye utgiftene er betalt, for eksempel til investering, oppsparing og fornøyelse. Skal du renovere den nye boligen din, må også dette regnes med i budsjettet ditt. Har du dyr gjeld kan du lese hvordan du får avviklet den raskest mulig her.
Banken beregner gjerne lånemulighetene dine ut fra en gjeldsfaktor. Gjeldsfaktoren fastsettes ut fra husstandens samlede inntekt før skatt. Som en tommelfingerregel skal boligkjøpere helst ikke låne mer enn fem ganger husstandens inntekt, inkludert studielån og forbrukslån. Har husstanden en samlet inntekt før skatt på 750.000 kroner, men ikke har annen gjeld, kan dere altså som utgangspunkt låne 3.750.000 kroner.
Banken tar hensyn til samlet gjeld og egenkapital, i tillegg til sikkerhet, inntekt og betalingsevne. Det er verdt å nevne at dersom du har et kredittkort med en kredittramme på 100.000 kroner, men kun har brukt 5.000 kroner av kreditten, vil banken likevel regne dette som en gjeld på 100.000 kroner. Det vil derfor lønne seg å avvikle så mange kreditter som mulig.
Avtal møte med banken
Når du har gjort deg noen tanker om det forestående boligkjøpet ditt og forberedt deg på å ha et møte med banken, må du bestemme deg for hvor du vil låne penger. Du har kanskje hatt samme bank hele livet, og da er det naturlig å gå til denne banken og forhøre deg om mulighetene dine til å ta opp et lån hos dem. Du må derimot huske på at du fortsatt har mulighet til å gå til andre banker og forhøre deg om lånetilbud til boligkjøp. Du er ikke bundet til å ta opp et boliglån i din nåværende bank, og du kan fint skifte bank hvis en annen bank kan gi deg et bedre tilbud.
Få finansieringsbevis til kjøp av bolig
I et marked med høy etterspørsel, går kjøp og salg av boliger svært raskt. Det kan dreie seg om få dager fra en salgsannonse blir lagt ut, til den blir fjernet igjen. Derfor handler det om å være klar til budrunde så raskt som mulig etter at boligen har blitt lagt ut til salgs. Hvordan kan du gi deg selv de beste mulighetene til å komme først i køen til drømmeboligen? Det kan du delvis ved å bli forhåndsgodkjent til kjøp av boligen – også kalt et finansieringsbevis. Du kan bli forhåndsgodkjent av banken til å by på boliger innenfor en prisklasse, så du kan handle raskt på salgsannonser, uten å måtte kontakte banken før budrunden. Finansieringsbeviset er gratis, uforpliktende og er typisk gyldig i en begrenset periode, etter avtale med banken din. Innenfor denne perioden kan du handle raskt og by på boliger som blir lagt ut for salg.
Startlån hos Husbanken
Barnefamilier, eldre, personer med nedsatt funksjonsevne eller andre som bor i en uegnet bolig, men ikke får lån i tradisjonell bank, kan søke om startlån i Husbanken. Hvor mye du kan låne vil vurderes i hver enkelt sak.
Det er hver enkelt kommune som vurderer lånesøknad for sine innbyggere. Sjekk derfor hva som gjelder i din kommune før du søker.
Kjøp av hus eller leilighet
Når du har økonomien på plass, og du har avtalt med banken hvor stort beløp du kan låne, skal du i gang med å lete etter den rette boligen. Det er en selvfølge at du finner en bolig du føler deg hjemme og tilpass i. Utover det må du også gjøre deg noen tanker om hvor boligen skal ligge, hvor stor den skal være og hvorvidt du har spesifikke krav til boligen som det må tas høyde for. Hvis du ser på hus langt fra byen, og du har arbeidsplass i byen, kommer det til å medføre ekstra utgifter i form av tid og transport. På den andre siden vil du oftest få flere kvadratmeter for pengene. Ser du etter bolig i eller rundt byen, vil diverse muligheter for innkjøp, shopping, jobb, foreninger, opplevelser osv. være tettere på, men kvadratmeterprisen vil også være høyere.
Et boligkjøp er en langsiktig investering. Du blir derfor nødt til å tenke på fremtiden i form av størrelsen på familien, muligheter i lokalområdet osv. Her må du overveie kravene dine til boligens størrelse, en hage, offentlig transport, skoler i lokalområdet og foreningsliv. Hvor stor skal boligens inne- og uteareal være? Skal det ligge en bussholdeplass eller togstasjon i nærheten? Hvilke skoler ligger i nærheten? Hvilke sportsklubber og annet foreningsliv ligger i området, som eventuelle barn kan få glede av.
Forventede utgifter ved huskjøp
Utgiftene ved kjøp av hus eller leilighet handler ikke kun om prisen du ser på salgsannonsen. I tillegg til salgsprisen kommer utgifter til boliglån i form av renter og gebyrer. Utover det må du typisk betale for at banken vurderer eiendommen, kredittvurderer, sørger for rådgivning og utarbeider lånetilbud og dokumenter. Prisen på dette arbeidet varierer fra bank til bank. Det er også en av grunnen til at du ikke trenger å være tilfreds med lånetilbudet du får fra den nåværende banken din. Undersøk alltid mulighetene i flere banker før du skriver under på et lån.
Tinglysingsgebyr og dokumentavgift
Ved et boligkjøp betaler avgifter til staten som kalles tinglysingsgebyr og dokumentavgift.
For fast eiendom er tinglysingsgebyret 585 kroner for papirbasert innsending og 540 kroner for elektronisk innsending. For borettslag er prisene henholdsvis 480 kroner og 440 kroner.
Dokumentavgiften kommer i tillegg til tinglysingsgebyret. Som hovedregel må du betale 2,5 % av markedsverdien til eiendommen. Det finnes unntak der du ikke må betale dokumentavgift, blant annet ved arv, skilsmisse, død.
Forsikring
Du har antagelig allerede en innboforsikring, og det må du selvfølgelig også ha i den nye boligen din. Er du i gang med et huskjøp, anbefales det også at du tegner en husforsikring. Ved tilfelle av brann, naturskader eller herverk, vil innboforsikringen din dekke alle eiendelene i huset ditt, mens husforsikringen dekker selve huset.
Utover det kan du vurdere å tegne en boligkjøperforsikring, hvis du vil kjøpe hus eller eierleilighet. En boligkjøperforsikring er kjøpers svar på boligselgerforsirking og dekker skjulte skader som ikke er nevnt i tilstandsrapporten. Med en sånn rapport kan du som kjøper få mer ro i sjelen, dersom det skulle være feil eller mangler med den nye boligen din som ikke er å forvente med tanke på boligens type og alder.
Hva er en tilstandsrapport?
Hvis selger ønsker å bli fratatt ansvaret for skjulte feil og mangler ved boligen, og kjøper ønsker å tegne boligkjøperforsikring, må det utarbeides en tilstandsrapport. En tilstandsrapport inneholder resultatene etter ulike tilstandsgrader, selger egne bemerkninger om boligens feil og mangler, samt opplysninger om boligselgerforsikring.
De ulike tilstandsgradene er:
- TG0 – Ingen avvik
- TG1 – Mindre eller moderate avvik
Dette er skader som ikke har noen påvirkning på bygningens eller bygningsdelens funksjon. - TG2 – Vesentlige avvik
Bygningen eller delen har betydelig slitasje og trenger utbedring eller reparasjon innen få år. - TG3 – Store eller alvorlige avvik
Her er skadene eller manglene så store at det krever utbedring umiddelbart.